“Insultar al inversor no suma”: la visión de Mikel Echavarren sobre la crisis de la vivienda

En este episodio de 'En Primera Persona', el presidente de Colliers España y Portugal (en el momento de la entrevista todavía era CEO y no presidente) desgrana, con casi 40 años de experiencia en el sector, qué está fallando realmente en el mercado de la vivienda, por qué la inseguridad jurídica y la demonización del inversor están retirando oferta del alquiler y qué medidas (algunas incómodas) podrían tener impacto inmediato frente a una crisis que ya es una emergencia habitacional.

¿Cómo llegaste al sector inmobiliario? ¿Cuál es tu experiencia y por qué acabaste aquí?

Como casi todas las historias profesionales, la mía es una combinación de suerte y azar. Cuando estaba en quinto de carrera de lo que entonces era Empresariales, ahora Administración de Empresas, me presenté en Arthur Andersen a pedir trabajo porque a un compañero mío lo habían contratado allí. Se extrañaron de que me presentara sin ser llamado, pasé las pruebas y me cogieron, pero antes tuve que ir a hacer la mili.

Estuve quince meses y medio en el Ejército del Aire, de la forma más cómoda posible: cuatro meses de soldado, once de alférez y un día de teniente. Al día siguiente, como digo siempre, me ascendieron a civil. Cuando volví, Arthur Andersen me estaba esperando y me incorporaron a un equipo que hacía auditorías de empresas constructoras e inmobiliarias.

Ahí empecé a especializarme. Hice muchas auditorías de constructoras e inmobiliarias, que es una escuela brutal. Yo pensaba estar un par de años e irme, pero cuando llevaba seis años me propusieron, junto con un socio de Bilbao, montar el área de consultoría inmobiliaria, algo que ninguna gran auditora tenía entonces. Nos inventamos esa actividad desde cero.

Ahí descubrí algo que jamás habría pensado que me gustara: convencer, vender, innovar. Hasta ese momento vender me horrorizaba; estábamos acostumbrados a que vinieran a pedirnos auditorías, no a salir a buscarlas.

Estuve quince años en Arthur Andersen hasta que la firma se autodestruye en 2002 con el caso Enron. Fui el primer socio que decidió marcharse. Pensé, equivocadamente, que Deloitte jamás volvería a prestar servicios de consultoría. Me fui con casi todo mi equipo y, junto con tres socios, montamos una firma independiente.

Durante dieciséis años estuvimos solos en el mercado, haciendo de nuestras rarezas una virtud: éramos muy financieros, muy especializados en inmobiliario y hotelero. Durante la crisis nos reconvertimos a refinanciaciones, venta de deuda y operaciones complejas, demostrando que éramos un auténtico todoterreno.

En 2018 nos compra Colliers, poniendo como condición gestionar el futuro de la firma en España y Portugal. Y hasta hoy. He tenido muchísima suerte, pero sobre todo hemos trabajado como auténticos animales.

Hay que incentivar fiscalmente a quien ya tiene vivienda y podría ponerla mañana en el mercado. 

A lo largo de tu carrera has vivido distintos ciclos: antes y después de 2008, la crisis y el escenario actual. Centrándonos en el residencial, ¿en qué momento dirías que estamos ahora mismo?

Llevo casi cuarenta años en el sector y me veo como el replicante de Blade Runner: he visto cosas que no creeríais. La burbuja inmobiliaria de 2007–2008 no estalló por ser una burbuja inmobiliaria, sino por una crisis financiera. Las burbujas inmobiliarias no estallan solas; estallan cuando los bancos dejan de prestar: al que compra casas, al que las construye y, absurdamente, al que compraba suelo.

Por eso, si no hay crisis financiera, no hay crisis inmobiliaria. Hoy no estamos en una burbuja. Lo que sí estamos es en una situación muy preocupante para la demanda. Hay una demanda gigantesca frente a una capacidad muy limitada de oferta.

Esto se debe a dos factores estructurales. El primero es el crecimiento demográfico: España ha crecido en dos millones y medio de personas en cinco años, mientras se construyen unas 100.000 viviendas al año cuando la creación real de hogares ronda las 250.000.

El segundo es financiero. Tras la crisis, los bancos dejaron de financiar en función del valor del activo y pasaron a hacerlo según la capacidad de pago del comprador. Eso expulsa del mercado a los jóvenes, que se ven obligados a ir al alquiler, incrementando aún más la demanda.

Es un problema estructural que no se resuelve ni en uno, ni en cinco, ni en diez años. Lo comparo con los incendios de California: se pueden echar vasitos de agua, pero el incendio no se apaga si siguen entrando 500.000 personas al año y el suelo tarda 20 o 25 años en desarrollarse.

¿Hay alguna medida, aunque sea impopular, que creas que podría aplicarse para mejorar la situación de la vivienda y que tuviera un efecto inmediato?

Hay que combinarlas todas. Esto es como un cáncer social que hay que atacar por muchas vías a la vez. Si quieres hacer algo a corto plazo, se puede. Por ejemplo, dejando de meter miedo a los propietarios que han retirado viviendas del mercado y dejando de insultar a los inversores. Son medidas que no cuestan dinero.

Otra medida clara es permitir densificar: que en nuevos desarrollos donde hoy se permiten cinco alturas se pueda llegar a diez, especialmente en vivienda protegida. Densificar no es vivir en Benidorm; es construir hacia arriba para liberar suelo y poder hacer parques y servicios.

También hay que incentivar fiscalmente a quien ya tiene vivienda y podría ponerla mañana en el mercado. Si hicieras una fiscalidad cero en el IRPF al alquiler, el coste para el Estado sería ridículo comparado con construir vivienda nueva. En cien años dejarías de recaudar lo que cuesta una sola promoción.

Y hay una medida que suena fatal, pero es clave: no puedes tener abiertas las fronteras para que entren 500.000 personas al año si no eres capaz de construir 250.000 viviendas. No hay suelo, no hay mano de obra, no hay capital ni financiación suficiente. Hay que hacer de todo, pero lo inmediato es usar lo que ya está construido.

 El Código Técnico se aplica igual a una vivienda de lujo que a una vivienda protegida

Concretando en medidas inmediatas, ¿cuáles aplicarías ahora mismo para aprovechar lo que ya existe?

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite a las comunidades bloquear que una vivienda grande se divida en varias más pequeñas. Eso es un error: una casa de 300 metros podría convertirse en tres de 100, y eso no cuesta dinero.

También habría que permitir, donde técnicamente sea posible, construir más alturas sobre edificios existentes. Hay barrios enteros, como Tetuán, con tres o cuatro plantas junto a la Castellana. Es un derroche.

Otra alfombra roja sería dar seguridad jurídica absoluta y una fiscalidad muy favorable al propietario particular que pone su vivienda en alquiler. Y facilitar a los fondos que el IVA del alquiler de vivienda sea deducible. Insultar al inversor no suma.

En países como Argentina, cuando se eliminó una ley de vivienda muy similar a la española y se dio seguridad jurídica, la oferta de alquiler aumentó un 30%. Eso sí tiene efecto en las rentas, no caparlas artificialmente.

¿Crees que se les está diciendo la verdad a los jóvenes sobre por qué no pueden emanciparse?

No, en absoluto. Se gestiona la frustración ajena buscando culpables en lugar de explicar la realidad. Además, los plazos políticos de cuatro años no encajan con un mercado que necesita planificación a 20 o 25 años.

A los jóvenes hay que decirles cosas incómodas: que tienen que elegir un camino profesional que les permita vivir, que hay que ahorrar, trabajar mucho y, en la mayoría de los casos, emanciparse en pareja. Es durísimo.

Cuando yo compré mi casa lo hice con un préstamo a diez años al 15% de interés y dedicaba todo mi dinero a pagar la hipoteca. No iba al cine ni a restaurantes durante años y no me sentía una víctima. No fue ni siquiera un buen negocio, pero era lo que tocaba.

Y además de decir la verdad, hay que darles opciones. La vivienda protegida en alquiler solo sale si la administración pone el suelo gratis. Hay que hacer más de eso, pero con capital privado, porque no puedes cambiar las normas todos los días.

Entonces, según tu argumento, ¿la responsabilidad del problema es principalmente de la Administración o también del sector privado?

El sector privado no tiene ninguna culpa. El sector privado construye viviendas y las alquila al máximo precio posible. Cuando hay más oferta que demanda, bajan los precios; cuando hay más demanda que oferta, suben. Eso pasa con las viviendas y con los billetes de avión a Sevilla.

El Estado no es Noruega, no tenemos un pozo de petróleo infinito. Estamos endeudados hasta las orejas y necesitamos capital privado. Lo que sí puede hacer la Administración es dar seguridad jurídica, una fiscalidad más adecuada, poner suelo y agilizar los procesos. Todo eso está inventado. Fabricar la bomba atómica llevó tres años; desarrollar suelo en Madrid Norte lleva desde 1994.

¿Hasta qué punto el Código Técnico de la Edificación y los nuevos requisitos encarecen la vivienda protegida y la vivienda asequible?

Cada vez hay más distancia entre el manual del político populista y la realidad. El Código Técnico se aplica igual a una vivienda de lujo que a una vivienda protegida. Eso significa construir viviendas de calidades de Rolls Royce cuando lo que necesitas es abaratar costes.

Decir que eso crea guetos suena muy bien, pero en la práctica impide que se hagan viviendas protegidas. El 80 o 90% de las viviendas existentes en España son un desastre desde el punto de vista de sostenibilidad y la gente vive en ellas. No tiene sentido exigir estándares de 'passive house' a la vivienda protegida ahora, porque encarece cada vivienda entre 17.000 y 20.000 euros.

Estamos en emergencia habitacional. En una emergencia se apaga el fuego primero. Durante cinco años debería haber moratoria de todos los sobrecostes fiscales y técnicos en vivienda protegida: que el Ayuntamiento no cobre, que no se aplique IVA, que se abaraten las rentas. Eso no es ideológico, es puro sentido común.

Unas 40.000 viviendas en alquiler en manos de fondos se venderan

¿Hay algún país o ciudad que esté aplicando medidas que realmente funcionen y que podamos tomar como ejemplo?

Un ejemplo muy claro es Austin, Texas. Es prácticamente el único sitio donde el precio de la vivienda ha bajado un 25% en los últimos años. ¿Por qué? Porque facilitaron que el suelo se pudiera construir casi en cualquier sitio, reduciendo trabas medioambientales y administrativas. El valor del suelo cayó un 50% y el de la vivienda un 25%.

Cuando facilitas la oferta, los precios bajan. En España seguimos con un urbanismo hiperrestrictivo. Cualquier suelo que no sea residencial y lleve diez años sin uso debería poder destinarse a vivienda, especialmente protegida. Algunas comunidades, como Madrid o Andalucía, han empezado a hacerlo, pero muchos ayuntamientos se resisten por puro cálculo político.

¿Crees que sería necesario centralizar más las competencias en vivienda o dar más poder a las comunidades autónomas frente a los ayuntamientos?

Hay que dar herramientas reales a las comunidades autónomas para que, en casos de emergencia habitacional, puedan pasar por encima de los ayuntamientos. No puede ser que un ayuntamiento bloquee vivienda porque teme perder votos.

Si un ayuntamiento tarda 18 meses en dar una licencia, la comunidad debería poder intervenir. Lo que está ocurriendo en muchos municipios es una vergüenza: se antepone el interés político al bien de los ciudadanos.

La Ley de la Vivienda, ¿ha tenido un efecto más psicológico en los inversores o un efecto real sobre la inversión?

Ha tenido un efecto real y muy negativo. La limitación de rentas provoca que quien alquilaba a 1.500 euros no baje a 1.000, sino que retire la vivienda del mercado o la venda. Estadísticamente parece que las rentas bajan, pero es porque desaparecen las viviendas más caras del mercado.

Además, la protección al impago es una vergüenza. En pandemia tuvo sentido, pero llevamos seis años prorrogando medidas extraordinarias. Si una persona es vulnerable, que el Estado le dé una casa, pero no puede trasladar ese coste a un propietario particular o a un fondo.

En Cataluña, por ejemplo, el ánimo inversor institucional ha desaparecido. Nadie quiere invertir allí en vivienda en alquiler. Eso reduce la oferta y agrava el problema.

¿Hay alguna medida del Gobierno central que sí consideres positiva en materia de vivienda?

Sí. Los fondos Next Generation para vivienda protegida en alquiler han sido positivos, especialmente en mercados donde sin subvención no salen los números. También ha sido muy positiva la intervención del ICO, financiando vivienda asequible a 35 años con apoyo del Banco Europeo de Inversiones.

Eso sí, las subvenciones no pueden ser la solución permanente. Algún día se acabarán y hay que atraer capital privado. No se puede vivir eternamente de ayudas públicas.

Mikel Echavarren, presidente de Colliersidealista/news

Sin capital privado, ¿es imposible resolver el problema de la vivienda?

Es completamente imposible. Antes de 2007 el suelo se financiaba casi al 100% con deuda bancaria. Eso desapareció. Hoy el suelo supone hasta el 50% del precio final de una vivienda en Madrid y alguien tiene que poner ese dinero.

Muchos promotores desaparecieron tras la crisis y el capital que queda es institucional. Hay que hacerlo atractivo, dar seguridad jurídica y dejar de insultar a quien pone el dinero. Al final, si los números salen, se pueden alquilar viviendas a 700 euros, y da igual quién sea el propietario.

¿Existe una colaboración público-privada real en vivienda o es solo un concepto teórico?

Sí existe, y el mejor ejemplo es la Comunidad de Madrid. Se cede el derecho de uso del suelo durante 75 años a promotores que ofrecen solvencia y rentas por debajo de mercado. Al no pagar el suelo, los costes se reducen entre un 30% y un 40%.

Ese modelo se ha extendido a Andalucía, Valencia y otras comunidades. Eso sí es colaboración público-privada. Lo que no lo es es pretender que el Estado construya y gestione vivienda en alquiler sin recursos ni experiencia.

¿Qué opinión te merece la gestión pública directa de la vivienda en alquiler?

Salvo honrosas excepciones, tiende al desastre. La gestión del día después es muy complicada: mantenimiento, impagos, decisiones difíciles. En muchos casos, una parte importante de los inquilinos no paga la renta.

Si el Estado quiere construir viviendas, tendrá que invertir decenas de miles de millones durante décadas. Empezaremos a ver la luz al final del túnel tras 30 o 40 años invirtiendo.

Cuando escuchas a políticos decir que la okupación no existe, ¿qué piensas?

Es un problema moral, aunque estadísticamente sea pequeño. El Estado tiene que proteger a quien sufre un abuso, aunque afecte a un porcentaje reducido. No puede decir que no es importante.

Cuando alguien ocupa una vivienda y no paga, y el Estado impide el desahucio, está trasladando el coste a un particular. Eso es insostenible y genera miedo, reduciendo la oferta de alquiler.

En el imaginario colectivo suele asociarse la construcción con corrupción y a las promotoras con inflar precios. ¿Las consultoras también cargáis con algún estigma?

Todavía no nos ha tocado del todo porque han empezado por la parte más baja de la pirámide: las agencias que venden o alquilan. Pero al final es lo mismo, buscar chivos expiatorios para distraer la atención.

Se culpa al que cobra una comisión por alquilar, a los portales inmobiliarios, a cualquiera. Es una estrategia muy rentable políticamente: si hay 300 personas que quieren alquilar una vivienda y solo una lo consigue, culpar al propietario te hace perder un voto, pero intentar ganar los otros 299 frustrados.

Eso funciona a corto plazo, pero a medio plazo provoca que los propietarios retiren viviendas del mercado y el problema empeore.

Haciendo una fotografía general del sector inmobiliario, ¿hay algún activo que consideres sobrevalorado en este momento?

Si digo que no, parecería que estoy contando una milonga. Hay activos caros, pero no necesariamente sobrevalorados porque no son activos de inversión. Un piso de lujo en Madrid a 25.000 euros el metro cuadrado no es rentable, pero quien lo compra no busca rentabilidad, sino disfrute personal.

Donde sí hay un desfase es en la vivienda en alquiler como activo de inversión. Se construyó para venderse a rentabilidades inferiores al 4%, pero tras la guerra de Ucrania los bonos ofrecen rentabilidades similares sin riesgo. Nadie quiere comprar vivienda en alquiler a esos precios.

Eso va a provocar que unas 40.000 viviendas en alquiler en manos de fondos se vendan, muchas para uso propio, reduciendo aún más el parque de alquiler.

Más allá del residencial, ¿qué otros activos están funcionando mejor ahora mismo?

El crecimiento demográfico impulsa el consumo y hace muy atractivos activos como la logística, los centros comerciales y los hoteles. España tiene un déficit enorme de residencias de estudiantes y es un destino muy atractivo para ellos.

En oficinas, no se ha construido casi nada en los últimos años. Las mejores oficinas en Madrid están subiendo rentas y vuelve el interés inversor, especialmente en ubicaciones core como la Castellana. La periferia cercana también empieza a funcionar.

Hace años se hablaba del apocalipsis de los centros comerciales y ahora del de las oficinas. ¿Crees que se están volviendo a equivocar?

Sí, pero no hay que hacer demasiado caso a los consultores. En ciudades como Londres o Nueva York, con desplazamientos diarios de hora y media, el teletrabajo ha tenido un impacto brutal. En España no tenemos ese problema de distancias ni de capacidad de negociación en todos los sectores.

No se ha invertido en oficinas porque las decisiones se toman fuera, pero la economía española sigue creciendo. Al no haber nueva oferta, las rentas de las mejores oficinas suben y vuelve la inversión.

Con récords turísticos, ¿corremos el riesgo de morir de éxito?

Siempre salen voces críticas, pero España es el segundo destino turístico del mundo y eso es una bendición económica. Tenemos una diversidad enorme: Canarias, Baleares, Costa del Sol, Madrid, Barcelona.

No se han construido muchos hoteles nuevos y los existentes tienen rentas variables, lo que ha permitido aumentar tarifas y rentabilidades. Según Colliers, el hotelero ha sido el activo más atractivo para invertir en España durante los últimos cuatro años.

¿Existe riesgo de sobreoferta en logística?

Ha ocurrido en algunas zonas, donde se ha construido en exceso, pero el propio mercado corrige. La banca ya no financia proyectos especulativos sin inquilino. Además, hay nuevas demandas: nearshoring, industria, almacenamiento en frío y el rearme europeo, que requieren instalaciones logísticas. Todo eso sostiene la demanda.

Si comparas el sector inmobiliario con una maratón, ¿en qué kilómetro dirías que estamos?

España estaría entre el kilómetro 10 y el 20. Vamos bien en atracción de inversión, acorde a nuestro peso en el PIB europeo, pero podríamos hacerlo mejor.

Reino Unido atrae mucha más inversión porque es más transparente y líquido. Aun así, hoy tenemos una diversificación de activos que no existía hace 20 años y nuevas oportunidades como los data centers, que pueden atraer decenas de miles de millones de euros.

Para cerrar, has mencionado los data centers como un nuevo actor. ¿Qué papel crees que van a jugar en el inmobiliario español?

Los data centers no son inmobiliario puro, son infraestructuras, pero su impacto es enorme. Se está hablando de inversiones de hasta 45.000 millones de euros en Aragón y de que España se convierta en el gran hub del sur de Europa.

Eso supone una oportunidad monstruosa de atracción de capital, de empleo y de posicionamiento estratégico. Es una oportunidad histórica que, si se gestiona bien, puede cambiar el perfil inversor del país durante décadas.

Oye, Mikel, y la última —que es una pregunta que estamos haciendo a todas las personas que pasan por el podcast—: ¿a quién te gustaría ver sentado en el próximo episodio de En Primera Persona? Aprovecho para decir que Juan Antonio Gómez-Pintado, que fue nuestro anterior invitado, invitó a la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, así que vuelvo a invitarla… y si tú quieres, puedes hacerlo.

Yo recomiendo a una persona a la que no ha entrevistado nadie porque siempre ha estado en la sombra. Yo decía de broma que era una de las mejores cabezas del sector inmobiliario, porque realmente la tiene. Es vasco también y es uno de mis dos socios que se jubilaron: Ignacio Martínez Iturriaga.

De los cuatro socios que creamos la firma, siempre fue el más innovador, el pionero. Fue el primero en refinanciar empresas, el primero en vender carteras de deuda, y tenía un olfato extraordinario para identificar con años de antelación quién era de fiar, quién no lo era y dónde había oportunidades de negocio. Probablemente no quiera aparecer en ningún sitio.

Además tiene un sentido del humor muy parecido al mío. Los dos somos de una acidez extrema.